Баспана алу бағалаудан басталады

Қазақстандағы ең қымбат үйлер Астана мен Алматы қалаларында орналасқан. Баспана бағасының қымбаттығы жағынан одан кейінгі орынды Ақтау, Атырау қалалары еншілейді. Еліміздің шығысы мен солтүстігіндегі үйлердің құны Ақтөбеден әлдеқайда арзан.  Қазір Ақтөбе қаласындағы жеке үйлердің бір шаршы метрі орташа есеппен 700-1000 АҚШ доллары, ал пәтерлер 900-1000 АҚШ доллары шамасында бағаланады.

Бұл — тәуелсіз бағалаушылардың келтірген мәліметі.

Үйлі болам десең, күйлі бол

Қазір қарапайым халық банктен ипотекамен үй алуға үрейленетін сыңайлы.

Мұның бірнеше себебі бар.

Біріншіден, ипотекаға алынатын үй кепілге қойылады.

Екіншіден, жылына 13-15 пайыздық мөлшерлемемен несие алу да тәуекелді қажет етеді. Ипотекалық несие рәсімдеу барысында қарыз алушының табысы мен оның жинақтық салымы есепке алынады. Әрине, бұл орайда жинақтық салым мөлшері әр банкте әртүрлі. Біреулері пәтер құнының алғашқы 10 пайызын төлеуді талап етсе, енді бір банктер жылдық пайыздық мөлшерлемені төмен қойғанмен,  алғашқы жарна үшін пәтер бағасының 30 пайызын сұрайды. Ал бұл отыз пайызды кез келгеннің қалтасы көтере бермейді.

Ипотекамен үй алушылар үшін қиындық тудыратын тағы бір мәселе бар. Ол — сатып алатын үйді бағалату. Бұл орайда банктен қарыз алушы тәуелсіз бағалаушылардың қызметіне жүгінуге мәжбүр.

Бағалаушы. Ол кім?

Қоғамда жылжымайтын мүліктермен қатар, жылжымалы мүлік, зияткерлік меншік  түрлері мен өзге де заттарды бағалауға болады. Дегенмен, қарапайым халық көп жағдайда бағалаушыға банктен кепілге үй салу арқылы ипотекалық несие аларда ғана жолығады. Кәсіпорын мүліктерін бағалататындар да жетіп артылады.  Тәуелсіз бағалаушылардың тәжірибесінде зияткерлік меншікті бағалатуға бірлі-жарым ғана өтініш білдіріледі екен.

Қолында лицензиясы бар кәсіби бағалаушылар ғана бағалау құқығына ие болады. Осыдан екі жыл бұрын «Қазақстан Республикасындағы бағалаушылар қызметі туралы» Заңға өзгерістер мен түзетулер енгізілген болатын. Естеріңізге сала кетсек, елімізде бұл Заң 2000 жылы ғана ресми түрде қолданысқа енді. Енді Заңға енгізілген өзгертулерге сәйкес, бағалау қызметін жүзеге асыратын маман міндетті түрде Бағалаушылар палатасының мүшесі болуға тиіс. Егер қолында өзін-өзі дәлелдейтін құжаты болмаса, бағалаушының жасаған жұмысы жарамсыз деп танылады. Сондықтан тәуелсіз бағалаушы міндетті түрде Бағалаушылар палатасының мүшесі екенін айғақтайтын сертификаттың көшірмесін өз есебіне қосымша тігуі тиіс. Десек те, тәуелсіз бағалаушылар үшін өзі жұмыс жасайтын жергілікті аймақтағы Палатаның мүшесі болу шарт емес. Тәуелсіз бағалаушының еліміздің кез келген аймағындағы Палатаға мүше болып тіркелуге құқығы бар.

Ақтөбе облысы бойынша Бағалаушылар палатасының президенті Тынышбай Қартжановтың айтуынша, елімізде бағалаушылар қызметі сонау 90-жылдардың басында құрылды. Дегенмен, көптеген дамыған елдерде бұл мамандық өткен ғасырдан бері сұранысқа ие.

Жоба және дау-дамай

Заңға өзгерістер енгізілгенмен, бағалау қызметінде әлі де болса шешімін таппай жатқан мәселелер көп. Жақында Ақтөбе қаласында еліміздің батыс аймағы бойынша кәсіби бағалаушылардың басын қосқан конференция болды. «Бағалаушылар қызметі Заңының жаңа редакциясы, Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі бойынша нормативтік және құқықтық актілердегі өзгерістер» тақырыбында болған республикалық конференцияда Алматы қаласынан келген тәжірибелі бағалаушылар бұл қызметтегі соңғы жаңалықтар мен заңнамадағы өзгерістердің тәжірибе барысында жүзеге асу жайын талқылады.

Қазір Ақтөбе облысы бойынша Бағалаушылар палатасы құрамында 8 бағалаушы-жеке кәсіпкер бар. Ал

Ақтөбе қаласы бойынша барлығы отызға  жуық тәуелсіз бағалаушы жұмыс жасайды.

— Бағалаушылардың алдында тұрған негізгі міндет — бағалау қызметінің сапасын арттыру. Міндетті орындау үшін бағалау қызметін халықаралық стандарттар аясында жүзеге асыруымыз қажет. Мемлекеттік реттеу жүйесін жетілдіру, мемлекеттік бағалау стандарттарын анықтау жұмыстары әлі де болса толықтай  шешімін таппай тұр. Ең бастысы — бағалаушы мен Бағалаушылар палатасы және тұтынушылар арасында байланысты нығайту қажет, — деді конференция барысында республикалық Бағалау палатасы қауымдастығы төрағасының орынбасары Александр Калинин.

Бүгінде Бағалаушылар палатасы да бірқатар мәселелерді шешуге бел буыпты. Ол — тәуелсіз бағалаушылармен байланысты күшейтіп, өз құқықтарын қорғау.

— Қазір Парламентте мемлекеттік бағалау стандартының жобасы талқыланып жатыр. Егер жоба мақұлданса, онда бағалаушылардың сот ісіне байланысты туындаған дау-дамайларда сарапшы ретінде айтысуға мүмкіндігі болады. Ол үшін Палатада сарапшылар кеңесі құрылуы қажет, — деді Тынышбай Байқуатов.

Бүгінгі таңда Алматы мен Астана қалаларында туындайтын қандай да болмасын даулы мәселелерді талқылау сөзсіз республикалық Бағалаушылар палатасының сарапшылар кеңесіне жолданатын көрінеді. Ал аймақтардағы сот органдарының өкілдері мұндай мәселелерде күні бүгінге дейін Қазақстан Республикасы Әділет министрлігінің сарапшыларына жүгініп жүр.

Бағалаушыны қалай таңдаймыз?..

Қазір коммерциялық банктердің штатында мүлікті кепілге алушылар бар. Бірақ олар міндетті түрде тәуелсіз бағалаушылардың есебін талап етеді. Бұрын коммерциялық банктер үшін арнайы тіркелген бағалау компаниялары жұмыс жасайтын. Қазір бұл жүйе жойылған. Тұтынушылар нотариусты таңдағандай, бағалаушыларды да өз еркімен таңдай алады. Бұл орайда банк лицензиясы бар және Палатада мүше қандай да болмасын бағалаушының есебін қабылдауға тиіс.  Дегенмен, қазіргі күні коммерциялық банктердің жасап отырған «қулығын» аңғару қиын емес.  Олар  тәуелсіз бағалаушылармен өзара келісімшартқа отырып, өз клиенттерін соларға қарай сілтейді. Бұл орайда  тұтынушының тәуелсіз бағалаушы шығарған шешімге келіспеске амалы жоқ. Егер тұтынушы өзінің заңды құқығын прокурордың көмегімен банкке дәлелдеуге тырысса, онда банк оған несие беруден бас тартудың түрлі себептерін табады.

— Қазір кейбір коммерциялық банктер тәуелсіз бағалаушылармен келісімшартқа отырып, өздеріне тиімді жағын қарастыруда. Бүгінгі күні жергілікті бағалау қызметі фирмаларының көпшілігі алматылық компанияның филиалдары болып есептеледі. Банкпен келісімшарт жасасқан фирмалардың тұтынушылардан бағалау қызметі үшін алатын төлемі  жоғары болғанмен, олар мүлікті арзанға бағалайды. Банк өз активін сақтау үшін, осылайша мүлікті нарықтық бағадан әлдеқайда төменге бағалап отыр, — дейді Т.Қартжанов.

Тынышбай Байқуатов  тұтынушыларға бағалаушыға бармас бұрын, банктен несие берілетіні жайында ауызша болса да келісім алуға кеңес береді. Өйткені несие берілмей қалған жағдайда, тұтынушының бағалау қызметі үшін төлеген қаражаты көкке ұшады.

Балкон да бағаланады

Бағалаушының қызметі үшін төленетін қаражат оның жасаған жұмысының көлеміне байланысты есептеледі. Егер екі қабатты жеке үйге бағалау жүргізілетін болса, онда үйдің төменгі бөлігі мен жер учаскесі, гараж, сауна, үйдегі бөлмелер саны түгел есепке алынады. Соңғы кезде тұрғын үйлердегі балкон мен лоджия да бағаланып жүр. Бұрын олар үйдің жалпы көлеміне кірген жоқ. Жаңа Заң бойынша, егер балкон мен лоджия жылытылған немесе жылжымайтын мүлік орталығында қайта жасалған болып тіркелсе, онда пәтердің жалпы аумағына енеді.

— Біз пәтер бағасын техникалық паспорт бойынша сәйкестендіріп есептейміз. Сол сияқты, Қазақстан Республикасының Әділет және Қаржы министрліктерінің талабына сай, біз бағалаған есепті құжаттың ішінде міндетті түрде нысанның суреті болуға тиіс. Ол автокөлік немесе жылжымайтын мүлік болса да, суретке түсіруге міндеттіміз, — дейді Тынышбай Байқуатұлы.

P.S. Соңғы уақытта бағалаушыларға  несие алу үшін жерді кепілге қоюда ауыл шаруашылығы мамандары да хабарласатын көрінеді. Бұл орайда бағалаушыларға мемлекеттік органнан қажетті ақпарат алуда қиындықтар туындап жатады. Тынышбай Қартжановтың айтуынша, егер бағалаушыларға мемлекеттік мекемелер тарапынан бағаланатын нысан үшін дәлелді дерек берілсе, онда ауылшаруашылық секторында шынайы бағаны білуге мүмкіндік туады. Әзірге бұл ретте бағалаушылар мен мемлекеттік органдар арасында өзара келісушілік жоқ. 

Арайлым НҰРБАЕВА.