«Өз үйің болғанға не жетсін?» — пәтерден пәтерге көшіп, жатақханадағы вахтершаның қабағын бағып жүрген қазіргі көшпелі қазақтың арманы бұл. Қазір үй сатушылар да көп, оны сатып алушылар да жетіп артылады. Кейде ойлайсың, осы жұрт көп ақшаны қайдан алады екен деп. Бақсам, бәрі де тамағынан қытып, балаларының аузынан жырып, тапқанын тапқандай банкке апарып салады екен. Анығы, қарызын төлейді.

Расында да қалай үй алуға болады? Үй алып жатқанның дені ипотекалық несиеге сүйенеді. Ипотекалық несиеге пәтер алу қаншалықты тиімді? Қай банктің ипотекалық несиені ұсыну бағдарламасы қандай? Мұндай несиені қанша жылға қанша пайызбен береді? Ипотекалық несие алуға қарапайым жанның қолы жете ме?

Мен осы жайттарды назарға алып, біраз ізденген едім. Әлқисса…

Біздің ел 55-орында тұр

Қазақстан Республикасының электрондық үкімет порталындағы соңғы деректерге сүйенсек, біздің елде қазір екінші деңгейдегі 38 банк жұмыс істейді. Ал Ақтөбеде оның 20-ға жуығының өкілдіктері бар. Олардың дені ипотекалық несиені орташа 13,5-15 пайызбен береді. Бұл қаншалықты тиімді?

Интернет деректеріне сүйенсек, былтыр ресейлік «Penny Lane Realty» риэлторлық компаниясының сарапшылары әлемнің 60 еліндегі ипотекалық несиелендіру арқылы баспанаға қол жеткізудің мүмкіндіктерін зерттеп, шолу жасаған. Олардың саралауынша, Қазақстан 55-орында тұр. Бұл Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің өте қымбат екендігін білдіреді. Ал ипотекалық несие беру пайызы біздің елдікінен де қымбат мынадай бес ел бар: Арменияда — 15,9, Украинада — 16,3, Әзірбайжанда  — 16,9, ал Аргентина мен Түрікменстанда — 18,0 пайыз.

Ең қолайлысы — Дания елінде. Өздерін «әлемнің ең бақытты халқы» санайтын даниялықтар ипотекалық несиеге алған үйінің құнын жылына небары 1,36 пайыз өсіммен төлейді екен. Расында да бақытты ел екен!..

Ұлттық Банктің баспасөз өкілдігінің хабарлауынша, биыл елімізде ипотекалық несие алу қарқыны біраз төмендеген. Банктер ипотекалық несиелерді 13 пайызға дейін төмендеткенімен, халықтың осы несиеге деген сұранысы жоғарыламай отыр. Бұл өз кезегінде, әлі де болса банктердің бастапқы жарна мен пайыздық үстемеақысының жоғарғы деңгейде тұрғанын көрсетеді. Екінші деңгейдегі банктердің 33%-ы ипотекалық несие алушылардың артқанын айтса, 43%-ы сұраныс деңгейінің сол қалпында қалғанын «айтқан». Бұл мәліметтер осы жылдың қаңтар айында Ұлттық Банкте екінші деңгейдегі банктердің «Несие нарығының қазіргі жағдайы мен болжамдары» деген кезекті тоқсандық есебінде жарияланды.

«Ұлттық банктің» Ақтөбедегі филиалы директорының орынбасары Аманғос Өтебайға хабарласып, соңғы жылдардағы ипотекалық несиелендіруге қатысты ой-пікірін сұрадым.

— 2009-2011 жылдармен салыстырғанда биылғы бірінші тоқсанда ипотекалық несиелендіру деңгейі қалыпты болды. Жалпы республика бойынша халықтың несие алуға қабілеттілігі нашарлығы байқалып тұр. Мәселен, дағдарыс енді басталған тұста, 2008 жылдың басында ипотекалық несие бойынша халықта мерзімінде қайтарылмаған 26-30 миллион теңге қарыз болса, қазір бұл көрсеткіш жарты миллиардқа жетіп отыр. Несиеге  үй не пәтер алған тұрғындар кейін күнкөріс қамымен жүріп, берешегін төлей алмай жатады. Баспананы несиеге алуға қашан да сұраныс бар. Бірақ соңғы уақытта жылжымайтын мүлік рыногында көп қозғалыс жоқ. Себебі, қарыздың өтелуі нашар. Оның үстіне банктер де талаптарын күшейтті. Әсіресе, адамдардың төлем қабілеттіліктерін анықтау үшін табыс көзін растауды қатаң міндеттеді. Осындай себептер ипотекалық несиелендіруді бәсеңдеуге әкеп соқтырды. Сұраныс пен банк ұсыныстары тепе-тең болған жағдайда ғана ипотекалық несие беріледі. Ипотекалық несиелендірудің жалпы жағдайы жыл соңына қарай белгілі болады. Қазір жылдың екінші тоқсанында банк ұсыныстары да орныға бастады, — дейді А.Өтебай.

Ұсыныстар мен таңдау

Банктердің де түрі көп, ондағы ипотекалық бағдарламалар да сан алуан. Ал сізге барлық жағынан да қолайлы несиелік бағдарламаны таңдау қажет. Осындай жағдайда не істеу керек? Әуелі банк қызметкеріне баруыңызға болады. Ол қалауыңыз бен мүмкіндіктеріңізге лайықты несиелік бағдарламаны таңдауға және қажетті құжаттарды, соның ішінде несиеге өтінішті дұрыс толтыруға көмектеседі.

Немесе әр банктің ипотекалық несиеге қатысты бағдарламаларын салыстыра отырып, өзіңіз де тиімдісін таңдай аласыз.

Мен де банк таңдасуға көмектесіп көрейін. Көпшілік қазір «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» акционерлік қоғамының бөлімшелерінен есепшот ашып, «Бастау», «Өркен», «Кемел» және «Болашақ» секілді тарифтік бағдарламалар бойынша келісімшартқа отырып, ақша жинайды. Мұның тиімділігі сол, қажет сомаңыздың жартысын жинасаңыз, банк сізге жартысын қарызға береді. Мысалы, мен «Өркен» тарифі бойынша 5,5 жыл ішінде 1 600 000 теңге жинауды мақсат етсем, банктен ашқан есепшотыма айына 12 мың теңгеден салып отыруым қажет. Осы қаражатты жинап болған соң, банк маған жылына 4,5 пайызбен 10 жылға дейін тағы да 1 600 000 теңгені қарызға береді. Әрине, ай сайын он екі мың теңгеден де көбірек салуыңызға болады. Ол сіздің мүмкіндігіңізге байланысты. Бірақ, қазір Ақтөбеде 3 200 000 теңгеге пәтер ала алмайсыз. Ақтөбедегі бір бөлмелі пәтердің құны қазір шамамен 4 млн теңге, яғни, 30 мың доллар. Сондықтан да дұрыстап ойланғаныңыз дұрыс. Бұл банкте тағы қандай ұсыныстар бар екен?
«Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның Ақтөбедегі филиалының қызметкері  Ербол Сүкіров бізге алдын ала және аралық тұрғын үй заемдары туралы айтып берді.

— Біздің банкте ипотекаға сұраныс көп. Халықтың көбі несиені 5 пайызбен алуға тырысады да, көпшілігі сол үшін де есепшот ашып, қажетті соманы мерзімінен бұрын немесе соманың жартысын жинақтауға тырысады. Егер сіз қажет соманың жартысын жианасаңыз, онда аралық тұрғын үй заемын пайдаланыңыз. Бұл сарыла көп жыл күткісі келмейтіндерге арналған. Қолыңызда қажетті соманың жартысы болса, соны есепшотқа саласыз. Несие бір ай ішінде рәсімделеді. Таңдаған, сатып алып жатқан үйіңіз не пәтеріңіз кепілдікке қойылады. Айлық табысыңыз туралы анықтама міндетті түрде сұралады. Оны растайтын, зейнетақыңыздың жинақталып жатқаны туралы анықтама да қажет. Бұл құжаттарды несие беру жөніндегі арнайы комиссия тексереді. Егерде қарыз алушының табыс көзі қажетті мөлшерге жетпесе, онда оған бауырлары немесе еңбекке қабілетті ата-анасы қосымша заемшы бола алады. Осындай аралық тұрғын үй заемы бағдарламасы бойынша несиені 25 жылға дейін жылына 8,5-9,5 пайыз үстемеақымен алуға болады. Сондай-ақ, бізде  алдын ала тұрғын үй заемы бағдарламасы да бар. Мұнда қажетті соманың 50 пайызын салмай да несие алуға мүмкіндік бар.  Бірақ сатып алу үшін таңдаған үйіңізді өзіңіз қалаған тұрғын үйді бағалайтын компанияларға бағалатасыз. Көрсетілген бағаның 60 пайызын банк төлей алады. Қалғанын заемшының өзі төлейді немесе кепілдікке тағы бір пәтер қойып ала алады. Мұнда да табыс көзін растайтын құжаттар көрсетілуі тиіс, — дейді Е.Сүкіров.

Айтпақшы, бұл банктегі негізгі тұрғын үй заемы бойынша, яғни, тарифтік бағдарламалар арқылы қаржы жинап жүрген салымшы есепшотқа ай сайынғы тиімді сомасын үзбей салып отырған жағдайда, несие алған кезде табыс көзін көрсетпеуіне болады. Сондай-ақ салымшының көрсетілген мерзім аралығында қандай да бір себептерге байланысты есепшотына ақшаны бір жылда тек екі рет қана кешіктіріп салуына мүмкіндігі бар.

Одан әрі Ақтөбеде бөлімшелері бар бірнеше банктің call-орталықтарына хабарластым. Қазақстан бойынша телефон соғу тегін жүргізіледі, әрі ұялы телефонмен де тегін хабарласуға мүмкіндік бар. Олар қанша жылға, қанша пайызбен несие береді екен? Мысалы, «Казкоммерцбанк» АҚ-ның сall-орталығының маманының айтуынша, мұнда 25 жылға дейін теңгемен де, АҚШ долларымен де несие беріледі. Бастапқы жарна — сатып алынатын тұрғын үйдің бастапқы құнының 10 пайызынан басталады. Егер 10 пайыз бастапқы жарнаңыз болса, онда сізге несие жылына 14,7 пайыз үстемеақымен беріледі, ал егер қолыңызда 40 пайызға дейін бастапқы жарна болса, несиені жылына 13,5 пайыз үстемеақымен береді. Одан да жоғары бастапқы жарнаңыз болса, 12,5 пайызбен несие алуыңызға да мүмкіндік бар.

Ал «АТФ банк» АҚ-ның call-орталығының маманының айтуынша, сатып алынатын үйдің қашықтығы банк тұрған қаладан 20 шақырымнан аспауы тиіс. Ипотекалық несие теңгемен де, доллармен де жүргізіледі, 15 жылға 14,5 пайызбен, 20 жылға 20 пайыз үстемақымен беріледі.

«Ресейдің Жинақ банкі» АҚ-ның Қазақстандағы еншілес компаниясының call-орталығына да хабарластық. Бұл банк «Жас отбасы» бағдарламасын ұсынады. Жылына 14 пайыздық үстемақымен 30 жылға дейін несие бере алады. Бастапқы жарна 30 пайыздан жоғарылай береді. Соған сай жылдық үстемеақы да төмендейді.

Осындай бірнеше банктермен сөйлескеннен кейінгі түйгендерім: барлық банктердің ең басты талаптарының бірі — кепілдікке қойылатын пәтер 1965 жылдан төмен болмауы қажет. Әрі ол тұрғын үй жанбайтын материалдардан, яғни, монолиттен, кірпіштен, панельден салынған болуы керек. Табыс көзі де 80 мың теңгеден жоғары болуы тиіс. Әйтпесе, арнайы комиссия несиені беру жөнінде оң шешім шығармайды.

Ал біздің облыста орташа жалақы қанша? Облыстық статистика департаментінің aktobe.stat.kz сайтындағы былтырғы мәліметтерге сүйенсек, біздің облыстағы ең жоғарғы жалақыны, яғни, 134 213 теңгені тау-кен өнеркәсібінде жұмыс істейтіндер алыпты. Одан соң қаржы саласының қызметкерлері  88 043 теңге, кәсіптік, ғылыми және техникалық қызметтегілер 79 727 теңге жалақыға жұмыс істепті. Ең төмен жалақы ауыл шаруашылығы саласы, орман және балық шаруашылығы кәсіпорындарында болып шықты. Олар 32 918 теңге алса,  өзге де қызмет көрсету саласында  29 474 теңге жалақы төленіпті.

Осы облыстық статистика департаменті жариялаған негізгі әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштерде облыстағы биылғы қаңтар айындағы орташа жалақы 80 929 теңге екені көрсетіліпті.

Ескеретін жайттар

Ипотека — бұл жылжымайтын мүлікті кепілге берген кездегі несие. Ипотекалық несиелендіру кезінде заемшы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін несие алады және оны кепіл ретінде банкке рәсімдейді. Ипотека арқылы сатып алынған жылжымайтын мүлік оны сатып алынған сәттен заемшының меншігіне айналады.

Бұл — жақсы дайындық пен қажетті мөлшерде мәліметтерді қажет ететін маңызды іс. Ипотекалық несиелендіру кезінде бірінші кезекте қандай жайттарға көңіл бөлу керек?

Есіңізде болсын, заемшыға қойылған шарттар, несие мерзімі, пайыздық мөлшерлеме сияқты ипотекалық шарттар әр түрлі банктерде үнемі өзгеріп отырады. Ипотеканы рәсімдеудің барлық жайттарын ашып алу үшін ипотекалық несие бойынша ұсынылған ақпаратпен мұқият танысыңыз.

Өз мүмкіндіктеріңіз бен қажеттіліктеріңізді шынайы бағалаңыз. Себебі, сіздің төлем қабілеттілігіңіз, яғни ай сайын ипотекалық несиені жабуға төлейтін жалақыңыз өте маңызды.

Бастапқы жарнаңызды да әзірлегеніңіз дұрыс. Бұл ипотекалық несиенің тез алынуына көмектеседі.

Шығындарды есептеу. Нақты қандай жылжымайтын мүлікті алғыңыз келетіндігін белгілеп алыңыз: пәтер, коттедж, жаңа тұрғызылған үй әлде ескі үй, неше бөлмелі? Осыған сүйене отырып, өзіңізге керекті несиелік бағдарламаны таңдап, сәйкесінше оған кететін шығындарды, яғни, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, несиелік өтініштерді беру және қарау үшін комиссия, несиені уақытынан бұрын төлегені үшін айыппұл және әр түрлі банктердің шарттарына қарағанда басқа да қосымша шығындарды санап алғаныңыз жөн.

Маңызды! Ипотекалық несие бойынша төлемдерді дер кезінде жасаңыз. Қандай да болмасын жасалған қадамыңыз туралы: жұмысыңызды ауыстырсаңыз, неке қию, бала туу, пәтер жоспарын өзгерткеніңіз жайлы банкке хабарлауыңызға тура келеді. Банк үшін пайыз бен қарыз сомасын қайтаратын кепіл қажет. Сол себепті біршама сұрақтар мен процедурадан өтуге дайын болыңыз.

Ең бастысы, құжаттарға қол қоюға асықпаңыз, келісімшарт және басқа құжаттармен міндетті түрде асықпай мұқият танысып алыңыз. Егер қосымша сауалдар туындаса, құжаттарға қол қоярдың алдында сұрап, жауабын алыңыз.
Банкте ипотекалық несиені беру туралы шешім бірнеше күннен бірнеше аптаға дейін созылуы мүмкін. Сол себепті, егер сіз соңына дейін алғыңыз келетін үйді таңдап болмасаңыз, онда көңіліңізден шығарлық пәтерді табуға мүмкіндік беріледі. Әрі қарай, сіз барлық қажетті құжаттарды әкелесіз және банк рәсімдеудің дұрыстығын тексереді. Содан кейін өтінішті қарау және оң шешім шығару үшін банктік несиелік келісімшартты ақтық қол қою үшін тұрғын үйдің бағалауын өткізеді. Соның ішінде, міндеттісі — жылжымайтын мүлікті сақтандыру келісімшартына қол қою. Ол бойынша шығындарды заемшы көтереді. Бұның барлығы — ипотекалық несиені рәсімдеудің міндетті шаралары.

P.S. Ипотекалық несие арқылы тұрғын үй алуға ниет білдірген адам үшін алғашқы кезекте білуге тиіс ақпараттың дені — осы. Ең маңыздысы, банктер ешуақытта ұтылмайды! Пайыздық мөлшерлемесіне қарай кейде он жыл, он бес жыл бойы қарыз төлеп, алған қаражатымызды банкке екі есеге дейін қайтарып беріп жатамыз. Осыны асықпай есептеп, ұтылмаудың қамын жасағаныңыз абзал. Әзірге Ақтөбеде бір шаршы метр пәтердің бағасы мың долларға жуықтайды. Әрі қарай өзіңіз есептей беріңіз!..

Айнұр ІЛИЯСҚЫЗЫ.